מימון נדל”ן – המדריך הפשוט למימון עסקאות נדל”ן

מימון נדל”ן הוא מרכיב מפתח במימוש פרויקטים בתחום הנדל”ן על ידי יזמים וחברות נדל”ן. מימון נדל”ן מתייחס לגיוס ההון הדרוש לביצוע עסקאות נדל”ן כמו רכישת קרקע, תכנון הפרויקט, הקמת מבנים, שיווק ומכירת נכסים.

יזמות ופיתוח נדל”ן הם תחומים שדורשים מקורות מימון בהיקפים ניכרים. גיוס ההון מתבצע הן בשלב הראשוני של רכישת הקרקע והתכנון, והן במהלך הביצוע והבנייה עד להשלמת הפרויקט.

במאמר נתבונן בדרכים השונות למימון עסקאות נדל”ן, ונדבר על הגופי המימון השונים שניתן לבחור.

קורס מימון ומיסוי נדל”ן

מתאים לכל מי שמעוניינים לבצע השקעות בנדל”ן ,ומעוניין לבחון את כל אפשרויות המימיון הקיימות היום השוק,כולל השקעות בנדל”ן ללא הון עצמי ומה השלכות המס בעסקאות נדל”ן.

בחירת גוף המימון

קיימים מספר גופים פיננסיים שניתן לפנות אליהם לצורך גיוס הון ומימון נדל”ן עבור פרויקטים בתחום. האפשרויות העיקריות כוללות מוסדות בנקאיים, חברות ביטוח, קרנות השקעה ייעודיות בנדל”ן וגופי מימון חוץ בנקאיים.

כל אחד מגופי המימון הללו מציע תנאים שונים בהיבט של עלות המימון, היקפי האשראי, גמישות ומהירות קבלת החלטות ועוד. השונות במאפיינים מחייבת אותנו, יזמי הנדל”ן, לבצע הליך מושכל של בחינת האופציות ובחירת גוף המימון המתאים ביותר לפרויקט.

בואו נצלול ליתרונות והחסרונות של כל גוף מימון נדל”ן:

בנקים מסחריים

הבנקים המסחריים נחשבים עדיין לגורם המימון הדומיננטי ביותר בתחום הנדל”ן. הבנקים מציעים אשראי בריביות אטרקטיביות יחסית, בהיקפי הלוואה גבוהים ובמגוון צורות כגון הלוואות פרטיות, הלוואות ליווי פרויקטים, ערבויות לרוכשי דירות ועוד. חסרונם המרכזי הוא הבירוקרטיה הכרוכה בתהליך אישור ההלוואות.

חברות ביטוח

חברות הביטוח הפכו בשנים האחרונות לשחקן משמעותי במימון נדל”ן, במקביל לפעילותן בביטוח נכסים. הן מציעות הלוואות, ערבויות ואף ליווי פיננסי של פרויקטים בתנאים גמישים יותר מאשר הבנקים. חסרונן הוא בדרך כלל בריביות מעט גבוהות יותר. 

קרנות נדל”ן

קרנות השקעה ייעודיות בתחום הנדל”ן הפכו פופולריות מאוד בעשור האחרון. הקרנות מספקות מימון מגוון כגון הלוואות מזנין, הלוואות גישור ואשראי לפרויקטים הן בשלבי התכנון והן במהלך הביצוע. יתרונן בגמישות ובמהירות, אך ריביות האשראי שהן גובות לרוב גבוהות יותר.

גופים חוץ-בנקאיים 

גופי מימון חוץ בנקאיים שאינם תחת פיקוח הרגולטורי שחל על הבנקים יכולים להציע תנאים נוחים במיוחד עבור חלק מהלקוחות. הם נותנים הלוואות מזנין, הלוואות גישור ועוד. יש לבדוק היטב את רמת הסיכון שלהם לפני לקיחת הלוואה.

הצטרפו לקורס הבא במימון ומיסוי נדל”ן

שיטות מימון נדל”ן

אובליגו-ביטחונות

שיטה זו מבוססת על בדיקה של הביטחונות שמעמיד יזם הנדל”ן כערובה כנגד מסגרת האשראי שהוא מקבל למימון הפרויקט. יתרונה של השיטה היא בפשטות וגמישות. חסרונה הוא חשדנות מהצד המממן. בגלל שהמממן נמצא ברמת סיכון גבוהה יחסית, מאחר שאינו יכול לבצע מעקב הדוק אחר השימוש בכספים, הוא ינקוט במדיניות שמרנית יותר.

ליווי פיננסי סגור

שיטה הכוללת מתן מסגרת אשראי ייעודית לפרויקט מסוים, תוך ביצוע בקרה צמודה על ההתקדמות, העמידה בתקציב וקצב מכירת היחידות. יתרונה בהפחתת סיכונים ליזם ולמלווים. חסרונה העיקרי הוא המעורבות הרבה לה זקוק היזם מצד הגוף המלווה.

ערבויות חוק מכר

מתן ערבויות לרוכשי דירות להבטחת החזר כספם אם הפרויקט יכשל טרם השלמתו. זוהי שיטה הכרחית להגנת רוכשים ולאפשר גיוס הון מהם, אך היא יוצרת עומס רגולטורי ניכר על היזם ודורשת פיקוח הדוק.

הלוואת מזנין

הלוואה ייעודית למטרת השלמת ההון העצמי שנדרש על ידי המלווה העיקרי של הפרויקט (בדרך כלל בנק). היתרון הוא באפשרות למינוף גבוה יותר של הון היזם עצמו. החיסרון הוא בעלות המימון הגבוהה יחסית.

 

תיאום בין גופי מימון בפרויקט אחד

בפרויקטים גדולים או מורכבים, לעיתים מעורבים מספר גופי מימון שונים המעמידים אשראי או ערבויות לטובת אותו הפרויקט.

במצב זה חיוני לבצע תיאום מלא בין הגורמים המממנים – למנות מנהל אשראי אחד מטעם היזם שיהיה הכתובת לכל המממנים, להסדיר את אופן קבלת ההחלטות המשותפות, לבנות מנגנון שיאפשר החלפה פשוטה של אחד המממנים במקרה הצורך, ועוד. 

התיאום המוקפד בין מקורות המימון חיוני כדי להבטיח יציבות פיננסית לפרויקט ולצמצם את הסיכון לקונפליקטים וקשיים תפעוליים בין המממנים. גופי מימון שונים יכולים לחבור יחד ללא צורך באישור מיוחד מהרשויות, אך יש להקפיד על ניהול תקין של מערך היחסים ביניהם.

פיזור סיכוני מימון בפרויקטים נדלניים

מיזמים בתחום הנדלן כרוכים לרוב ברמות סיכון גבוהות, בין היתר בשל ההיקפים הפיננסיים הניכרים ומשך הזמן הארוך של הביצוע. כדי למזער סיכונים, מומלץ ליזמים לפזר את מקורות המימון על פני מספר גופים שונים, ולא להסתמך על גורם מימון יחיד.

עם זאת, כאשר מעורבים מספר גופי מימון, יש לתאם ביניהם היטב את חלוקת האחריות, קבלת ההחלטות והפיקוח. כדאי למנות גורם אחראי אחד מטעם היזם לתיאום מול המממנים, ולגבש נוהלי עבודה ברורים למקרים של חילוקי דעות או קשיים בפרויקט.

שילוב נבון של מקורות מימון שונים יכול לאפשר ניצול יעיל של הון והפחתת סיכונים בפרויקטים נדלניים מורכבים. יש לבחון כל מקרה לגופו על בסיס הפרמטרים הייחודיים שלו.

סיכום פתרונות מימון נדלן

מימון נדלן הוא אבן יסוד להוצאה לפועל של פרויקטים נדלניים על ידי יזמים. קיימות מספר דרכי מימון אפשריות ביניהן מימון בנקאי, חברות ביטוח, קרנות נדלן וגופים חוץ-בנקאיים.

כל גורם מציע יתרונות וחסרונות בהיבט של עלויות, היקפי אשראי, גמישות ועוד. מומלץ על שילוב בין מספר מקורות מימון לפיזור סיכונים.

שיטות המימון כוללות בין היתר אובליגו בטחונות, ליווי פיננסי סגור, ערבויות חוק מכר והלוואת מזנין. בחירת השיטה תלויה בפרמטרים של הפרויקט והעדפות היזם.

מרכיב מפתח נוסף הוא הפיקוח והבקרה השוטפים על ידי גוף המימון לאורך כל תקופת הביצוע, על מנת למנוע סטיות מהתכנון העסקי.

בחירה נכונה של מקורות המימון ושיטות המימון יחד עם ניהול סיכונים הולם יכולים להבטיח הצלחה של פרויקטי נדלן גדולים ומורכבים.

על קורס מימון ומיסוי השקעות בנדלן של מכללת YZM:

קורס מימון ומיסוי השקעות בנדל”ן הנו קורס המתאים לכל מי שמעוניינים לבצע השקעות בנדל”ן ,ומעוניין לבחון את כל אפשרויות המימיון הקיימות היום השוק,כולל השקעות בנדל”ן ללא הון עצמי ומה השלכות המס בעסקאות נדל”ן.

 תוכנית הלימודים בקורס יסודות הנדל”ן כוללת 4 מפגשים שבועיים בני 4.5 שעות אקדמיות כל אחד, פעם או פעמיים בשבוע בהתאם למסלול הלימודים.

הקורס מועבר על ידי בנקאי משכנתאות רואי חשבון , עורכי דין ושמאים ועוסקים בתחום הנדל”ן יום יום.

בקורס תחשפו לכל היבטי ההשקעות בנדל”ן כפי שהם באים לידי ביטוי היום בשוק ותקבלו ליווי אישי עלי ידי כלכלן בהכנת פרויקט גמר להשקעה ממשית בנדל”ן.

קראו גם:

Skip to content