הממשלה מתכננת: ביטול הטבת מס שבח לבעלי דירות כבר ב2024

מלחמה זה דבר יקר, במשרד האוצר מעריכים כי עלות מלחמת “חרבות ברזל”, תגיע לכ- 190 מיליארד ש”ח, וזאת ללא העלות של שיקום העוטף. בנוסף לכך, נרשמה האטה משמעותית באחד מהענפים המשמעותיים ביותר לכלכלה הישראלית, ענף הבנייה. עליית הריבית על ידי בנק ישראל, וההיעדרות של עשרות אלפי עובדים פלסטינים שהיוו כוח אדם באתרי הבנייה הינן הסיבות המרכזיות לכך.

כעת באוצר מנסים לתת מענה לגירעון הגדל של מדינת ישראל והתנעת הענפים החשובים לכלכלה דרך גזירות מס.
אחת מן המלצות האוצר לחקיקה היא ביטול דרמטי של הפטור ממס שבח מלא שקיים כיום עבור הבעלות על דירה שנרכשה לפני שנת 2014, וזאת כדי לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב תוך הגדלת היצע הדירות והורדת המחירים.

מהו הפטור ממס שבח? ומהו מס שבח לינארי מוטב?

מס שבח הוא מס שמשולם על הרווח שנוצר בעת מכירת מקרקעין, לדוגמא, רכשתי ב50 מכרתי ב100 הרווח הוא 50. מדינה רוצה לקבל חלק מהרווח שנוצר, בדומה למס הכנסה ומיסים אחרים.

לפני שנת 2014 היה קיים פטור ממס שבח לדירה אחת ל-4 שנים, כלומר כל 4 שנים הייתה אפשרות לאדם למכור דירה ולקבל עליה פטור ממס שבח.
במסגרת תיקון 76 לחוק, בוטל הפטור ובמקומו נקבע שמכירה של דירת מגורים תחויב במס בהתאם ל”חישוב ליניארי מוטב”, החל מיום מעבר שנקבע ל1.1.2014.

כלומר הרפורמה החדשה חילקה את הרווח לשתי תקופות, לפני יום המעבר (1.1.2014), ואחריו. על הרווח שנצבר על נכס שנרכש לפני 2014 ניתן פטור, אך לאחר 2014 חייב במס שבח באופן יחסי לתקופות ההחזקה בנכס. נדגים את ההשפעה על חישובי המס במכירת דירת מגורים כיום: 

נניח שאדם רכש דירת מגורים בתאריך 1.1.2000 בשווי של 1,000,000 ₪. בתאריך 31.12.2024 החליט למכור את הדירה. המחיר של הדירה ביום 31.12.2024 הוא 5,000,000 ₪. סך השנים בהם החזיק את הדירה הם 25.

סך שנות ההחזקה בדירה לפני 2014 הן 14, סך שנות ההחזקה אחרי 2014 הן, 11. מס השבח הינו 25%, לכן נכפול את הרווח ב25% ולאח מכן ב11/25(סך תקופת ההחזקה לאחר 2014) ונקבל 11% מס שבח במקום 25%.
סהכ השבח הריאלי במקרה שלנו הוא 4 מיליון שח, כפול 11% מדובר על 440,000 שח. זו הטבה משמעותית שיכולה לפעמים אף לחסוך לבעל הדירה מיליוני שקלים.

נשים לב שככל והותק על החזקת הדירה גבוה יותר, כך ההטבה היא יותר משמעותית,
אם ניקח לדוגמא דירה שנקנתה בשנת 1980, נשלם בערך כ5.5%, החיסכון במס השבח הוא משמעותי. 

התכנון של הממשלה: ביטול הדרגתי של החישוב הליניארי המוטב בעת מכירת דירת מגורים

כדי להתמודד עם הגרעון התקציבי, ועם הקיפאון שנקלע אליו ענף הבנייה, הועלתה על ידי גורמים במשרד האוצר הצעת חקיקה לביטול הדרגתי של הפטור הליניארי שניתן, לפי ההצעה, יבוטל הפטור הליניארי וייקבע שהמס ייגבה גם על התקופה שלפני 2014, באופן הדרגתי החל משנת 2026. כלומר, ראינו בדוגמא הקודמת שאם רכשתי דירה לפני 2014, יכולתי לחסוך בצורה משמעותית בתשלום מס השבח, אך בהצעה הנוכחית, אשלם באופן מלא, מס שבח של 25% גם אם הדירה נרכשה ב1956.

עד 2028, שיעור המס שייגבה ביחס לשנים הללו יעמוד על 10%, משנת 2028, 20% ובשנת 2030 יגיע לשיעורו המקסימלי 25%. כלומר לבטל לחלוטין, אך באופן מדורג, את הפטור הליניארי שתיקון 76 לחוק יצר.

נבחן זאת בדוגמא מספרית, אם רכשנו דירה בתאריך 1.1.2000 בשווי של 1,000,000 ₪. בתאריך 31.12.2024 החליט למכור את הדירה. המחיר של הדירה ביום 01.01.2030 הוא 5,000,000 ₪. לכן השבח הריאלי הוא 4 מיליון שח. אין יותר הסתכלות יחסית על שנות ההחזקה בנדל”ן, כל השבח יהיה חייב במס בשיעור של 25%, לכן 4 מיליון * 0.25 = 1 מיליון שח. פער במס שבח של למעלה מ100%, ויותר מחצי מיליון שח מהדוגמא הקודמת.

מטרת הממשלה בביטול הפטור ממס שבח

מטרת הממשלה בהצעה זו, היא להשפיע באופן ישיר על מחזיקי דירות מגורים למכור את הדירות שבבעלותם, ובמיוחד את אלו המחזיקים דירות כבר עשרות שנים, ולהגדיל את ההיצע בשוק הדיור.
באוצר סבורים כי תיקון שכזה יעודד מחזקי דירות לנצל את הפטור ככל שעוד אפשר, אך האם יתכן שתהיי לכך השפעה הפוכה בדיוק?

לטעמי, הרצון של הממשלה ישפיע באופן הפוך על השוק, אלו המחזיקים בדירה עשרות שנים, רק ימשיכו להחזיקה עד לשינוי מדיניות של ממשלה או תחלופה כזו או אחרת, אי יציבות בשוק לא יוצרת ביקושים, אלא קיפאון, ולכן ביטול החוק עשוי להשפיע לרעה על שוק הדיור, זאת במיוחד והמלחמה בלמה התחלות בנייה חדשות, והמשך של הליכי בינוי קיימים. 

ולכן, דווקא החוק שהיה אמור להביא בשורה לשוק הדיור, ואולי אף לירידת מחירים, כי כעת ישנו לחץ למכור, יביא לעליית מחירים פראית, מאחר וחוסר היציבות יביא בעלי דירות רק להמשיך להחזיק בדירות.

ביטול מס שבח לינארי – ממתי ?

נכון לכתיבת שורות אלה, טרם בוטל החוק באופן רשמי, אך ישנם דיונים ערים במשרד האוצר, ונראה כי בקרוב תוגש הצעת החוק על שולחנה של הכנסת.

קראו גם:

Skip to content